先分開三個問題
- 物業狀況有沒有真的改變？—— 入住時和退租時有沒有可比較的證據？
- 改變屬於正常損耗還是實際損壞？—— 要看租約、合理使用、物件年齡及成因。
- 就算需要修復，扣款是否與實際需要相稱？—— 清潔、局部修補、整件更換的成本和需要並不一樣。
香港法律有沒有「合理扣幾多」固定表
沒有。CLIC 對常見的「交樓至業主合理滿意程度」爭議指出，法律上並沒有一個標準或決定性的答案。雙方應以合理性及常識評估；如果租約沒有訂明爭議解決機制，而協商又失敗，租客可能需要透過法律程序追討按金。
出現爭議時先準備這些資料
- 完整租約
- 入住時相片、影片及 Condition Report
- 退租時相片、影片
- Inventory / Existing Defects
- 業主提出的扣款清單
- 清潔、維修或更換報價／單據
- 雙方相關 WhatsApp、電郵及書面通訊
正常損耗和實際損壞點分
CLIC 將 fair wear and tear 解釋為因時間流逝及普通、合理使用產生的損耗。實際個案並沒有一條數值線，因此最重要的是有入住時基準，再看租期、物件年齡、使用情況和真正修復需要。
TenancyMark 可以點樣介入
01｜Evidence Review整理租約、Before / After 相片、Inventory及通訊。
02｜Condition Assessment按需要評估正常損耗、實際損壞及修復範圍。
03｜Cost Guidance把清潔、補油、小型維修等拆開，提供參考價錢範圍。
如果爭議涉及法律權利、訴訟、追討或其他法律問題，TenancyMark 會建議客戶另行取得法律專業意見。
最理想的做法其實是在入住時開始：入住時有清晰 Condition Report，退租時才有可靠的比較基礎。等到爭議發生先找舊相，往往已經太遲。